Allo scopo di favorire la rigenerazione urbana e di valorizzare il patrimonio edilizio esistente, l’art. 40-bis della Legge per il governo del territorio lombarda n. 12/2005, introdotto dalla L.R. n. 18/2019, prevede – al ricorrere di determinate condizioni – il riconoscimento di incentivi, in termini di incremento dei diritti edificatori, per gli interventi finalizzati al recupero di immobili dismessi che presentino criticità ricollegabili a ragioni di salute, sicurezza idraulica, problemi strutturali che ne pregiudicano la sicurezza, inquinamento, degrado ambientale, urbanistico-edilizio e sociale.
Un tema particolarmente delicato, emerso nel dibattito dottrinale e in giurisprudenza a seguito dell’introduzione della predetta norma, è quello del contemperamento tra le rilevanti finalità di interesse pubblico che essa si propone di perseguire e l’esigenza di assicurare la pienezza dell’esercizio del potere comunale di pianificazione.
Si tratta di profilo rilevato dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 202/2021, che ha dichiarato costituzionalmente illegittima la disposizione dell’art. 40-bis (nella sua formulazione originaria) ravvisandovi l’introduzione di previsioni comportanti un’inammissibile compressione, da parte della Regione, della potestà pianificatoria dei Comuni, “per il fatto che risulta loro imposta una disciplina che genera un aumento non compensato, di portata potenzialmente anche significativa, del carico urbanistico e, più in generale, della pressione insediativa, che per certi aspetti potrebbe risultare poco coerente con le finalità perseguite dalla stessa legge regionale”.
La questione è stata ripresa e sviluppata dalla recente sentenza del T.A.R. Lombardia – Milano, Sez. IV, n. 389 del 5 febbraio 2025, in riferimento a una deliberazione consiliare che ha escluso gli immobili ricadenti nel “tessuto storico” e negli “aggregati storici” del territorio comunale, in base a motivazioni di carattere urbanistico, storico e sociale e di tutela paesaggistica, dal riconoscimento degli incentivi di cui dall’art. 40-bis, L.R. n. 12/2005, pur in presenza del divieto – previsto dalla stessa norma regionale – di operare una “esclusione generalizzata delle parti di territorio ricadenti nel tessuto urbano consolidato o comunque urbanizzato” dall’attribuzione dei benefici volumetrici.
Il T.A.R. ha in particolare ritenuto che, la discrezionalità dell’Ente locale in merito all’applicazione dell’art. 40-bis fosse stata declinata correttamente e nei limiti tracciati dalla richiamata sentenza della Corte Costituzionale, attesa la rilevante portata da quest’ultima attribuita a un aumento indiscriminato della pressione insediativa, ove venga imposto il riconoscimento de plano dell’incremento dei diritti edificatori; il che, secondo la decisione in esame, consente al Comune di considerare, “anche tali aspetti nella fase di selezione e individuazione degli ambiti da escludere dall’applicazione degli incentivi edificatori previsti dall’art. 40-bis della legge regionale n. 12 del 2005”.
La scelta di non riconoscere detti incentivi volumetrici per gli interventi su immobili degradati ricadenti in centro storico è stata quindi ritenuta in linea con la ratio sottesa alle previsioni dell’40-bis ove trovi giustificazione nella necessità di mantenere immutata la struttura tipologica e architettonica dei luoghi, “in quanto il caratteristico assetto spaziale riconduce a una unica trama urbana, insieme al segno e alla memoria della cultura sociale ed economica della Città, che rappresentano gli elementi di singolarità e attrattività della stessa”, mentre consentire un ampliamento delle unità immobiliari interessate determinerebbe un aumento del carico urbanistico “che andrebbe a gravare negativamente sulle condizioni di vivibilità di un contesto cittadino realizzato in tempi risalenti e in cui non è possibile reperire gli standard e le urbanizzazioni in grado di soddisfare le esigenze correlate ai nuovi insediamenti”.
Precisa, inoltre, la sentenza del T.A.R. che, laddove il provvedimento comunale escludente abbia individuato e valutato le peculiarità dell’ambito territoriale di riferimento, non può parlarsi di “esclusione generalizzata di parti del territorio” (vietata, come detto, dalla norma regionale), poiché con tale locuzione “deve intendersi l’esclusione operata con criteri di carattere generale, astratti e del tutto slegati dalla effettiva conformazione del contesto preso a riferimento”.
avv. Gregorio Paroni