La proposta irrevocabile del promissario acquirente accettata dai promittenti venditori non fa sorgere il diritto alla provvigione da parte del mediatore immobiliare. Ciò è quanto affermato dalla recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 9612, pubblicata lo scorso 11 aprile 2023, che sarà probabilmente destinata a far discutere.
Nel caso sottoposto all’attenzione della Suprema Corte i promissari acquirenti, pur avendo formulato una proposta irrevocabile di acquisto accettata dai promittenti venditori, si erano poi rifiutati di sottoscrivere il contratto preliminare predisposto dall’agenzia immobiliare a causa di sopravvenute modifiche, relative alle condizioni di pagamento del saldo del prezzo, rispetto a quanto concordato in sede di trattativa.
Secondo la giurisprudenza di legittimità affinché maturi il diritto alla provvigione da parte del mediatore immobiliare occorre verificare – oltre al nesso di causalità tra la conclusione dell’affare e l’operato del mediatore nonché all’identità dell’affare proposto con quello concluso – anche il compimento di un negozio giuridico che abbia effetto vincolante tra le parti e che dia il diritto di agire per l’adempimento o viceversa per il risarcimento dei danni.
A tal proposito gli Ermellini si sono così espressi: “La proposta irrevocabile proveniente dal promissario acquirente ed accettata dai promittenti venditori assume la veste di accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell’iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà che mai ha avuto luogo [..]”.
Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1755 c.c., il pagamento della provvigione al mediatore è strettamente connesso alla conclusione dell’affare. I soggetti “intermediati” non assumono l’obbligo di pagare la provvigione quale diretto corrispettivo dell’attività posta in essere, a loro vantaggio, dal mediatore se non al momento della conclusione dell’affare, qualora ciò sia avvenuto grazie all’intervento del mediatore.
Sulla scorta di tale ragionamento deve concludersi che il diritto alla provvigione del mediatore maturerà solo al momento della stipulazione del contratto preliminare ovvero del contratto definitivo in quanto, prima di allora, si è in presenza di un mero accordo preparatorio, una puntuazione di contratto destinata a fissare, senza alcun effetto vincolante per le parti, il contenuto del successivo negozio giuridicamente vincolante.
avv. Federica Boga