I benefici “prima casa” sono una serie di agevolazioni fiscali tese a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.
Tali agevolazioni si applicano quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a una delle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11;
- il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire (entro 18 mesi dall’acquisto) la residenza o lavora;
- l’acquirente non è titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro immobile nel Comune dove acquista quello per cui intende domandare il beneficio;
- l’acquirente non è titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni.
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, però, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Come sopra accennato, per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dell’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.
Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa. Il requisito agevolativo deve ritenersi riferibile a qualsiasi tipologia di rapporto di lavoro (non necessariamente subordinato) e deve sussistere già al momento dell’acquisto dell’immobile.
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Ciò accade se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto a meno che entro un anno non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi ragionevoli a propria abitazione principale;
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.
Su tale ultima ipotesi la Corte di Cassazione ha recentemente assunto una posizione particolarmente restrittiva. Con la sentenza n. 32296/2024 del 13 dicembre 2024, infatti, la Suprema Corte ha statuito la tassatività del termine di dodici mesi dall’acquisto della nuova unità abitativa per la cessione dell’immobile “pre-posseduto” su cui si beneficiava dell’agevolazione “prima casa”, giungendo ad affermare che il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione della nuova casa e la conseguente carenza del rilascio del certificato di agibilità non costituiscono cause tali da giustificare il mancato rispetto del termine di cui sopra.
Gli Ermellini hanno altresì precisato che detto termine decorre dalla data dell’atto negoziale che produce l’effetto traslativo dell’immobile e determina non solo l’acquisto della proprietà del bene, ma anche della materiale disponibilità dello stesso. Nel caso in esame, il ricorrente, al momento del rogito notarile, aveva acquistato il possesso e la materiale disponibilità del nuovo immobile, tanto che aveva da subito attivato le varie utenze, indicative di un utilizzo della casa, i cui lavori di ultimazione e finitura erano, secondo gli accordi presi con la società venditrice, di sua spettanza, cosicché non solo non ricorreva una formale “consegna” diversa e successiva rispetto alla materiale disponibilità ottenuta con la stipula dell’atto di acquisto, ma non sussistevano neppure i presupposti della c.d. “forza maggiore”, dipendendo i fatti solo dalla volontà del ricorrente. La mancanza del certificato di agibilità, nel caso di specie, non ha quindi permesso di prorogare il termine annuale, causando la decadenza del ricorrente dalle agevolazioni fiscali.
avv. Federica Boga